Ящик Пандоры - это баночка из греческой мифологии, открыв которую, Пандора - первая женщина на Земле - выпустила на волю все беды и напасти в мире, сама того не желая. Как только Пандора приоткрыла эту проклятую баночку, подсунутую Зевсом, все несчастья вырвались из нее наружу, и девушка попыталась быстренько ее закрыть, оставив внутри лишь... надежду. Выражение «открыть ящик Пандоры» сегодня означает «одним неловким движением наделать кучу бед».
В Саратовской области региональная прокуратура нашла и открыла серьезную «заначку» саратовских бизнесменов и чиновников - земельные наделы, которые долгие годы распределялись в регионе по «непрозрачным» схемам.
Затронуты интересы серьезных строителей и бизнесменов. В средствах массовой информации начинаются «баттлы», подливающие керосин в и без того огромный костер.
Попробуем объективно разобраться, не защищая никого из воюющих, что же происходит на самом деле, и к чему это может привести. Откроет ли прокуратура «ящик Пандоры» или это просто страшные слухи, распространяемые саратовскими латифундистами?
Земельное законодательство предписывает землю для многоэтажного строительства продавать только с торгов. В Саратове такие торги проходили, по имеющейся у меня информации, целых два раза. При этом покупки с торгов государственной Ипотечной корпорацией я не считаю. Это больше похоже на передачу земли из одного государственного кармана в другой.
Первым продавался земельный участок на набережной около гостиницы «Словакия». Это были первые в истории региона торги по продаже земли. Саратовские градоначальники с помпой провели аукцион в Москве. Выиграла неизвестная женщина, за которой стояли вполне известные саратовские ребята. Потом земля была продана строителям из Пензенской области. Однако на этом месте так ничего и не удалось возвести - городские и церковные власти выступили категорически против строительства.
Второй земельный участок под многоэтажное жилье купила крупнейшая строительная компания «Пересвет». В дальнейшем она обанкротилась, земля попала в конкурсную массу и ушла с торгов крупному саратовскому застройщику. Сейчас там возведен микрорайон «Изумрудный». Это единственная классически правильная схема выделения земли под многоэтажное жилье в Саратове. Если не считать проблем, возникших в связи с банкротством первоначального застройщика.
Практически все городские проекты по строительству многоэтажного жилья были реализованы по одному из следующих вариантов.
Вариант 1.
«Сладкие земельные кусочки» выбираются городскими чиновниками или приближенными к ним бизнесменами - самостоятельно или по наводке. Далее они оформляются без проведения торгов по договорам аренды на «своих» людей под зеленую зону, спортивную площадку, автостоянку, гаражи, молодежный центр или другие «общественно-полезные нужды». После этого через общественные слушания или без оных меняется вид разрешенного использования земельного участка. При необходимости корректируются правила землепользования и застройки. «Готовый» земельный участок в разы взлетает в цене и продается строительной компании. После получается разрешение на строительство и возводится жилой дом.
Вариант 2.
Самим застройщиком, риэлтором или бизнесменом-посредником покупаются земельные участки со старыми постройками. Назначение - «под ИЖС». Затем на участках сносятся/сжигаются все постройки. А далее по первому варианту меняется вид разрешенного использования и начинается строительство.
Так вот, похожие схемы жили не только в Саратове, но и во всей России. Однако, например, в Московской и Самарской областях, а также Краснодарском крае схемы начали пресекаться региональными надзорными ведомствами еще с 2012 года.
Первое дело, по которому Верховный суд поставил точку в использовании подобных схем, состоялось в августе 2013 года. Теперь правовые позиции высшей судебной инстанции просто переписываются, как под копирку, всеми российскими судами. Поэтому саратовские прокуроры не создали прецедент - они просто использовали существующую более 5 лет практику.
Первое в регионе судебное дело по аналогичному сценарию прокуратура инициировала в 2017 году. Это был спор по высотке на берегу Волги. Первую инстанцию прокуратура проиграла, однако последующие выиграла. Сейчас на месте этой высотки огороженная забором стройплощадка, которая потихоньку зарастает бурьяном. Попытки закончить это дело мировым соглашением и заплатить в бюджет сполна рыночную стоимость земельного участка завершились ничем.
Сейчас подобных споров в саратовских судах около сотни. Сколько их будет еще - известно лишь прокуратуре. Необходимо также выяснить, почему с 2013 года (первое решение Верховного суда РФ) сотрудники прокуратуры Саратова не пресекали незаконные схемы, не выявляли нарушивших закон чиновников и не привлекали их к ответственности за превышение полномочий? Есть ли вина в разрастании этих схем действующих в тот период времени городских прокуроров и чиновников?
Цель прокуратуры понятна - налаживание прозрачных публичных процедур выделения земельных участков под жилье. Все - только через торги. Закон и судебная практика на стороне прокуратуры.
Однако некоторые застройщики, в том числе находящиеся сейчас в СИЗО, справедливо замечают, что закон не предполагает его выборочного применения. Если он есть, то распространяется на все земельные участки, на все стройки. Делить объекты на те, где есть дольщики или высокая степень строительной готовности, и все остальные, безусловно, целесообразно. Но с законом это не имеет ничего общего. Закон говорит: «если вся земля выделена с нарушениями закона, то возвращать нужно всю землю». И не имеет значения, кому эта земля принадлежит - миллиардеру, жене чиновника или депутату. Перед законом должны быть все равны!
В этой связи будет замечательно, если прокуратура публично озвучит критерии, которыми она руководствуется при оспаривании прав на земельные участки. Критерии закона — статьи 39.6, 39.11 Земельного кодекса - опубликованы для всеобщего сведения и хорошо известны. С этим вопросов нет. Сейчас от прокуратуры требуется опубликовать критерии, которыми она руководствуется при выборе землевладельцев для подачи против них исков. Это поможет бизнесменам-собственникам земельных участков и строителям просчитывать свои риски, строить «экономику» и решать вопрос о продолжении либо завершении предпринимательской деятельности на территории региона.
Повторюсь: прокуратура выиграет все судебные споры, которые затеяны или будут инициированы по неправомерному изменению вида разрешенного использования. Здесь все просто - дорожка в виде судебной практики уже проторена. Даже если от прокуратуры никто не будет ходить в судебные заседания, все равно суд поддержит прокуратуру, практика есть!
Нужно думать дальше. Закон восторжествует. Это большой плюс! А что дальше? Что будет с землей? Со строителями? С дольщиками?
Пока мне представляется следующий сценарий.
Прокуратура подает иски, суды их удовлетворяют, застройщики возвращают землю муниципалитету.
Дольщики «наезжают» на застройщиков из-за не полученных ими квартир. Суды встают на сторону дольщиков.
Застройщики пытаются возместить убытки за счет муниципалитета, так как строительство изначально велось по всем правилам. Суды встают на сторону бюджета - с него взятки гладки.
Застройщики банкротятся, их руководство отправляется в СИЗО для «пущей сговорчивости». Чиновники отправляются в СИЗО следом за строителями.
Прокуроры получают повышение по службе и уезжают из Саратова.
Освобожденные («отжатые») участки выставляются городом на торги. Местных строителей уже нет - покупать некому. В регион приходят строители из других регионов.
Плохо это или нет - трудно сказать.
Но одно знаю совершенно точно - уже сегодня правительству области и городским властям нужно собираться и решать, как жить дальше. Если этого не сделать, ящик прокурора откроется еще шире и тогда «снег на голову» упадет уже в августе…
